Zusammenfassung von Kaufen oder mieten?

Die größten Hoffnungen, die Käufer in ein Eigenheim legen, sind meistens eine hohe Rendite und langfristige Sicherheit. Wir können darin wohnen, solang wir wollen, und falls uns die Wohnung zu groß oder zu klein wird, können wir sie mit Gewinn weiterverkaufen.

Doch leider erwarten die meisten Immobilienbesitzer damit zu viel. Die Wertsteigerung von Immobilien liegt im Durchschnitt bei unter 1% pro Jahr. Die Rendite berechnet sich aus der Wertsteigerung plus der eingesparten Miete minus der Instandhaltungskosten. Außerdem müssen auch die Kaufnebenkosten wie Maklergebühren und Steuern berücksichtigt werden, die in Deutschland schon einmal bis zu 10% des Kaufpreises betragen können. Unter dem Strich lohnt sich ein Kauf finanziell selten.

Es gibt sicher einige, die sich von den Argumenten in den letzten beiden Blinks nicht abschrecken lassen, und trotzdem überzeugt sind, dass sie das eine, ganz besondere Ausnahmeobjekt gefunden haben, das ihnen eine sichere Rendite bietet und das sie jetzt mit einem Kredit kaufen möchten.

Wer einen Kredit aufnimmt, sollte allerdings den Aussagen der Bankberater nicht allzu viel Glauben schenken, denn Banken verfolgen nicht die Interessen der Käufer, sondern ihre ganz eigene Agenda. Da Bankberater vom Kreditverkauf leben, werden sie immer versuchen, dieses Produkt als die beste Option darzustellen. Wer eine objektive Beratung möchte, muss einen Experten finden, der nicht mit Provision bezahlt wird, und die sind sehr teuer.

Wenn so vieles gegen den Kauf einer Immobilie spricht, sollten wir dann doch lieber mieten? Tatsächlich gibt es einige Argumente, die eindeutig dafür sprechen.

Das wichtigste Argument ist natürlich die Flexibilität – und die ist in diesem Fall nicht immer teuer, sondern kann sogar bares Geld sparen. Ein Haus ist oft totes Kapital: Wenn ein Paar mit drei Kindern ein großes Haus kauft, in dem später nur noch die Eltern wohnen, dann bindet diese Immobilie Geld, das vielleicht an anderer Stelle fehlt oder besser eingesetzt werden könnte. Mieten hingegen ist flexibler und passt sich den Lebensumständen besser an. Wer zur Miete wohnt, hat z.B. meistens kein Problem damit, einen besser bezahlten Job an einem anderen Ort anzunehmen, oder bei Bedarf in eine kleinere Wohnung umzuziehen. Diese Kostenersparnisse müssen wir bei unserer Entscheidung auf jeden Fall mit berücksichtigen.

Finanziell betrachtet ist der Kauf von Wohneigentum also meistens keine besonders gute Idee. Allerdings ist ein Haus oder eine Wohnung ja auch viel mehr als eine Investition, es ist eine Frage des Lebensstils!

Auch unter den nicht-finanziellen Argumenten für einen Kauf sind einige nicht besonders stichhaltig. Von der Angst vor einer Kündigung sollten sich potentielle Käufer z.B. nicht leiten lassen: Der Mieterschutz in Deutschland ist gut und die Mietdauer lang. Viele Menschen behaupten zudem, dass sie durch eine eigene Immobilie an Lebensqualität gewinnen würden. Aber auch dieses Argument sollte mit Vorsicht betrachtet werden, denn mit einem Eigenheim sind Menschen ortsgebundener und haben häufig längere Wege zur Schule oder zur Arbeit, was langfristig unzufriedener macht.

Wir haben gesehen, dass Kaufen nicht rentabler ist als Mieten, die Rente nicht besser sichert und auch nicht vor Inflation schützt. Wo sollen sich denn dann finanzielle Vorteile verstecken?

Der erste finanzielle Vorteil des Immobilienkaufs ist das Zwangssparen. Das klingt zwar etwas gruselig, ist aber eigentlich eine gute Sache, die ihren Hintergrund in der Preistheorie hat. Theoretisch müssten Kaufen und Mieten annähernd gleich rentabel sein, denn nach dem Gesetz des Preisausgleichs müsste der Markt die beiden Preise angleichen: Wenn Mieten z.B. viel teurer wäre, würden mehr Menschen eine Immobilie zum Kauf suchen und durch die steigende Nachfrage würden auch die Preise steigen. Allerdings spielt hier eine große Irrationalität mit herein: Viele Menschen finden den Kauf einer Immobilie viel attraktiver als das Mieten – unabhängig vom tatsächlichen Preis.

Bisher sind wir davon ausgegangen, dass die Immobilie dann vom Käufer auch selbst bewohnt wird. Aber wie sieht es eigentlich aus, wenn wir ein Objekt nur als Vermögensanlage kaufen möchten, ohne selbst darin zu wohnen?

Bei Vermietungsimmobilien ist die Sachlage ganz anders. In Deutschland sind knapp 60% der vermieteten Wohnungen in privater Hand oder in der Hand von „Kleinanbietern“, der Rest gehört professionell-gewerblichen Besitzern. Es sieht also ganz so aus, als ob sich dieses Modell lohnt.

Die Kernaussage dieses Buches ist:

In Deutschland gilt es als ausgemachte Sache, dass Kaufen besser ist als Mieten. Doch wer genauer hinsieht, erkennt schnell, dass ein Eigenheim weder eine besonders gute Anlageform noch eine sichere Altersvorsorge darstellt. Stattdessen sind es andere Gründe, wie z.B. die Gestaltungsfreiheit oder die mit einem Kredit einhergehende Spardisziplin, die für einen Kauf sprechen.